Inadimplência no condomínio: o que diz a lei e como agir com respeito

Todo condomínio vive do mesmo acordo silencioso. Cada unidade paga a sua parte e, juntas, elas mantêm o prédio de pé. Quando uma cota atrasa, a conta não some. Ela é dividida, de um jeito ou de outro, entre quem pagou em dia.

Por isso a inadimplência pesa tanto no dia a dia do síndico. Mas pesa também do outro lado. Atrás de quase todo boleto em aberto existe uma família passando por um aperto. Desemprego, doença, separação. A lei dá ao condomínio ferramentas firmes para receber. E dá limites claros para que isso aconteça com dignidade.

Este guia mostra as duas coisas.

O dever de pagar começa no Código Civil

O ponto de partida é o artigo 1.336 do Código Civil. O inciso I diz que é dever do condômino contribuir para as despesas do condomínio na proporção da sua fração ideal, salvo se a convenção definir outro critério.

Ou seja: a cota não é um favor, nem uma mensalidade que se cancela. Ela nasce do simples fato de ser dono de uma unidade. E acompanha o imóvel. Pelo artigo 1.345, quem compra uma unidade responde pelas dívidas que o antigo dono deixou com o condomínio, inclusive multas e juros.

Multa, juros e correção: o que pode ser cobrado

O parágrafo 1º do artigo 1.336 define os acréscimos possíveis para quem atrasa. Desde a Lei 14.905/2024, a regra ficou assim:

• Correção monetária do valor em atraso.
• Juros de mora no percentual previsto na convenção. Se a convenção não disser nada, valem os juros da taxa legal do artigo 406, que corresponde à Selic descontada a inflação medida pelo IPCA.
• Multa de até 2% sobre o débito.

Vale reforçar o limite da multa. Ela é de até 2%, mesmo que a convenção antiga fale em 10% ou 20%. Cobrar acima disso abre espaço para questionamento e desgasta a relação à toa.

Outro ponto previsto em lei: o condômino só pode votar nas assembleias estando quite, conforme o artigo 1.335, inciso III. Ele continua podendo participar e ser ouvido. O que fica suspenso é o voto.

A cota em atraso vira título executivo

Aqui está uma das ferramentas mais importantes para o condomínio. O artigo 784, inciso X, do Código de Processo Civil reconhece como título executivo extrajudicial o crédito das contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio, desde que previstas na convenção ou aprovadas em assembleia e documentalmente comprovadas.

Na prática, isso significa que o condomínio não precisa primeiro provar em um processo longo que a dívida existe. Ele pode entrar direto com a execução, apresentando a convenção, as atas de assembleia e o demonstrativo do débito. O caminho fica mais curto.

Por isso, manter atas e previsões orçamentárias bem organizadas não é burocracia. É o que dá força à cobrança quando ela precisa acontecer. O tema aparece com mais detalhes em Prestação de contas do síndico.

Prazo para cobrar: cinco anos

A cobrança não pode esperar para sempre. O Superior Tribunal de Justiça fixou, no Tema Repetitivo 949, que o prazo de prescrição para cobrar taxa condominial ordinária ou extraordinária é de cinco anos, contados do dia seguinte ao vencimento de cada parcela. A base é o artigo 206, parágrafo 5º, inciso I, do Código Civil.

Cada mês em aberto tem o seu próprio relógio. Deixar a dívida parada é arriscar perder parcelas antigas. É um bom motivo para acompanhar a inadimplência mês a mês, sem sustos no fim do ano.

Até onde a cobrança pode chegar

Quando não há acordo, a execução pode alcançar o próprio imóvel que gerou a dívida. A Lei 8.009/1990, que protege o bem de família, abre exceção no artigo 3º, inciso IV, para taxas e contribuições devidas em função do imóvel familiar. O Tribunal de Justiça do Distrito Federal e Territórios, por exemplo, aplica essa exceção aos débitos de condomínio da própria unidade.

É um instrumento extremo, e deve ser tratado assim. Ninguém ganha quando uma família perde a casa. Na maioria das vezes, uma boa negociação resolve muito antes disso.

O que a lei não permite

A mesma lei que protege o crédito do condomínio protege a dignidade de quem deve. Alguns limites já estão bem assentados:

• Não se pode proibir o uso das áreas comuns. Em 2016, a Terceira Turma do STJ decidiu (REsp 1.564.030) que impedir a família de usar piscina, salão ou academia por causa da dívida fere a dignidade da pessoa. Os meios corretos são multa, juros e cobrança judicial.
• Não se pode expor o morador. Listas com nome no elevador, recados em grupo de mensagens ou comentários na portaria podem gerar indenização por dano moral.
• Não se pode cortar serviços essenciais, como água, para forçar o pagamento.
• Não se pode cobrar acima dos limites legais, como multa superior a 2%.

Como agir com respeito, passo a passo

Uma cobrança firme e humana costuma seguir uma sequência simples:

1. Lembrete gentil logo após o vencimento. Muitas vezes é só esquecimento.
2. Contato individual e reservado. Telefone, e-mail ou mensagem direta, nunca em público.
3. Escuta. Entender o que aconteceu ajuda a propor uma saída possível.
4. Proposta de acordo por escrito, com parcelas que caibam no orçamento da família e respeitem o que a assembleia autorizou.
5. Notificação formal, se o contato amigável não avançar.
6. Cobrança judicial, como último recurso, conduzida por advogado.

Em todas as etapas, o tom importa. O vizinho que atrasou hoje vai continuar morando ali amanhã. Uma conversa com cuidado preserva a convivência e aumenta a chance de acordo. Separamos mais ideias em Cobrança humanizada no condomínio.

Quando o peso fica grande demais para o síndico

Mesmo com tudo bem feito, a inadimplência consome tempo, energia e caixa. É aqui que a 6P pode aliviar. Na Receita Garantida, o condomínio recebe 100% da arrecadação em data fixa todo mês, e a 6P assume a cobrança dos inadimplentes com cobrança humanizada. Para dívidas que já se acumularam, a Inadimplência Histórica compra esse passivo e paga à vista, sem análise de crédito. O síndico segue no comando, com mais previsibilidade.

Em resumo

• A cota condominial é dever de todo condômino e acompanha o imóvel (Código Civil, arts. 1.336 e 1.345).
• Quem atrasa paga correção, juros e multa de até 2% sobre o débito.
• A cota em atraso é título executivo (CPC, art. 784, X), e o prazo para cobrar é de cinco anos por parcela.
• A lei proíbe exposição, corte de serviços e bloqueio de áreas comuns.
• Cobrar com respeito, em etapas, protege o caixa e a convivência.

Este conteúdo é informativo e não substitui a orientação de um advogado.