Manutenções obrigatórias do condomínio: o calendário que evita multa

Manutenção é aquele assunto que ninguém vê quando está em dia. Só aparece quando falta. O elevador que para com gente dentro. O alarme de incêndio que não toca. A licença vencida que vira multa na vistoria.

Cuidar disso é uma das tarefas mais importantes do síndico. O Código Civil, no artigo 1.348, inciso V, atribui a ele a conservação e a guarda das partes comuns. Um calendário simples, seguido com disciplina, transforma essa obrigação em rotina tranquila.

Por que um calendário e não uma lista solta

Cada item tem a sua periodicidade. Uns são mensais, outros anuais, outros a cada três ou cinco anos. Quando tudo fica na memória, algo sempre escapa.

A ABNT NBR 5674, que trata da gestão da manutenção de edificações, organiza essa lógica. A versão em vigor é de 2024. Ela orienta o condomínio a ter um programa de manutenção com atividades, periodicidade, responsáveis e registros. O objetivo é preservar as características originais do prédio e evitar a perda de desempenho com o tempo.

Na prática, a norma pede três coisas:

• Planejar: um programa anual com o que fazer e quando.
• Executar com quem sabe: equipe local para rotinas simples, empresas e profissionais habilitados para sistemas complexos.
• Registrar: guardar ordens de serviço, laudos e notas. Esse histórico protege o síndico e ajuda a entender a causa de problemas futuros.

O manual de uso e manutenção entregue pela construtora é o ponto de partida. Se o prédio não tiver, vale pedir a um engenheiro que monte um plano com base na norma.

Os itens que não podem vencer

As regras mudam de estado para estado e de cidade para cidade. Abaixo, os itens mais comuns, com São Paulo como exemplo onde a regra é local. Confirme sempre a legislação do seu município e o que diz o Corpo de Bombeiros do seu estado.

Licença do Corpo de Bombeiros (AVCB)

O Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros atesta que o prédio tem as medidas de segurança contra incêndio exigidas. Em São Paulo, o Decreto Estadual 63.911/2018 regula o tema e estabelece que a licença tem prazo de validade definido nas Instruções Técnicas do Corpo de Bombeiros. O prazo varia conforme o tipo de ocupação e o risco da edificação.

Dicas práticas:

• Anote a data de vencimento no calendário e comece a renovação com meses de antecedência.
• Mantenha em dia os itens que a vistoria confere: extintores, hidrantes, iluminação de emergência, alarmes, sinalização e rotas de fuga.
• Guarde laudos e comprovantes de manutenção de cada sistema.

Elevadores

Na cidade de São Paulo, a Lei Municipal 10.348/1987 exige que a instalação e a manutenção sejam feitas por empresas ou profissionais registrados na Prefeitura. A empresa responsável deve fazer uma inspeção anual e emitir o Relatório de Inspeção Anual (RIA), assinado por engenheiro, que o proprietário do equipamento entrega à Prefeitura todo ano. Cada elevador também deve ter uma placa com os dados da empresa de conservação.

Outras cidades têm regras próprias. De modo geral, vale manter contrato com empresa especializada e acompanhar os relatórios de visita.

Para-raios (SPDA)

O Sistema de Proteção contra Descargas Atmosféricas segue a ABNT NBR 5419. Para estruturas comuns, como prédios residenciais, a inspeção completa costuma ser feita a cada três anos. Para estruturas de risco maior, o intervalo cai para um ano. Entre uma e outra, a norma prevê verificações visuais periódicas.

O laudo deve ser feito por profissional habilitado. E atenção: alguns Corpos de Bombeiros estaduais adotam prazos próprios. Quando houver diferença, siga o mais exigente.

Seguro da edificação

Não é manutenção física, mas é obrigação legal com data certa. O artigo 1.346 do Código Civil torna obrigatório o seguro de toda a edificação contra incêndio ou destruição, total ou parcial. E o artigo 1.348, inciso IX, coloca essa contratação entre os deveres do síndico. Renove antes do vencimento e revise o valor segurado.

Reformas nas unidades (NBR 16280)

Aqui o síndico não executa, mas acompanha. A ABNT NBR 16280 organiza a gestão de reformas em edificações. Pelas regras da norma:

• O morador que vai reformar deve apresentar ao síndico um plano de reforma antes de começar.
• Obras que possam afetar a segurança do prédio precisam de profissional habilitado, arquiteto ou engenheiro, com o registro de responsabilidade técnica correspondente (ART ou RRT).
• A responsabilidade pela reforma dentro da unidade é do proprietário, não do síndico.
• O síndico recebe a documentação e acompanha se a obra segue o que foi apresentado.

Ter um formulário padrão de comunicação de reforma e um regimento claro evita muita discussão.

Um modelo de calendário

Uma forma simples de organizar é por frequência:

Frequência	Exemplos de atividade
Diária e semanal	Rondas do zelador, teste de iluminação de emergência, conferência de bombas
Mensal	Visita preventiva dos elevadores, conforme contrato; conferência de extintores e portões
Conforme a regra local	Limpeza e desinfecção dos reservatórios de água
Anual	Relatório de inspeção dos elevadores, renovação do seguro, revisão do plano de manutenção
A cada 1 a 3 anos	Inspeção completa do SPDA, conforme o tipo de estrutura
Conforme a licença	Renovação do AVCB, no prazo definido pelo Corpo de Bombeiros

Adapte a tabela ao seu prédio. Coloque cada item na previsão orçamentária do ano, no mês em que vence. Mostramos como em Previsão orçamentária do condomínio passo a passo.

Quando a manutenção vira obra

Às vezes, a inspeção revela algo maior. Um laudo aponta que a fachada precisa de recuperação. O relatório do elevador recomenda modernização. A manutenção que era rotina vira uma obra de valor alto.

Nesse ponto, o planejamento financeiro entra em cena. Para condomínios sem caixa para isso, o Financiamento via Antecipação de Receita da 6P antecipa as taxas condominiais previstas dos próximos meses, em até 60 meses, e entrega o valor à vista. Assim a segurança do prédio não precisa esperar anos de rateio. Comparamos essa e outras alternativas em Obra no condomínio sem dinheiro em caixa.

Em resumo

• Conservar as partes comuns é dever do síndico (Código Civil, art. 1.348, V), e a NBR 5674 orienta como planejar e registrar a manutenção.
• Licença dos bombeiros, elevadores e para-raios têm prazos definidos por normas e leis locais; em SP, a validade do AVCB segue as Instruções Técnicas do Corpo de Bombeiros.
• O seguro da edificação é obrigatório (art. 1.346) e deve ser renovado antes do vencimento.
• Reformas nas unidades seguem a NBR 16280, com plano de reforma e responsável técnico.
• Um calendário por frequência, ligado ao orçamento, evita multa, acidente e susto.

Este conteúdo é informativo e não substitui a orientação de um advogado.