Assembleia de condomínio: quórum para aprovar obras e despesas

Poucas coisas frustram tanto um síndico quanto uma decisão anulada. A obra foi votada, o contrato foi assinado, e depois alguém descobre que o quórum não era o correto. Tudo volta para a estaca zero.

A boa notícia é que as regras estão no Código Civil e são mais simples do que parecem. Este guia organiza o que a lei pede para cada tipo de decisão.

Primeiro, três conceitos que confundem

Antes da tabela, vale acertar o vocabulário. Muita discussão em assembleia nasce daqui.

• Maioria dos presentes: conta só quem está na assembleia.
• Maioria dos condôminos: conta o condomínio inteiro, presente ou não. A leitura mais comum é a de mais da metade de todos.
• Frações ideais: pelo artigo 1.352, parágrafo único, os votos são proporcionais à fração ideal de cada unidade, salvo se a convenção disser outra coisa. Em muitos prédios, a convenção adota um voto por unidade.

Por isso, a primeira leitura obrigatória é sempre a convenção. Ela pode trazer regras próprias sobre forma de voto e quóruns, respeitados os mínimos da lei.

O quórum padrão das decisões

Quando a lei não exige um quórum especial, vale a regra geral:

• Em primeira convocação: maioria dos votos dos condôminos presentes, desde que representem pelo menos metade das frações ideais (artigo 1.352).
• Em segunda convocação: maioria dos votos dos presentes, qualquer que seja o número (artigo 1.353).

É por essa regra que se aprovam, por exemplo, a previsão orçamentária, a prestação de contas e as despesas do dia a dia, na assembleia anual prevista no artigo 1.350.

Quórum para obras

O artigo 1.341 é o coração do tema. Ele separa as obras pela finalidade:

Tipo de obra	Exemplo	Quórum
Necessária	Reparo de infiltração, troca de tubulação	Pode ser feita pelo síndico sem autorização prévia
Necessária, urgente e de valor alto	Risco estrutural que não pode esperar	Síndico executa e convoca a assembleia imediatamente
Necessária, não urgente e de valor alto	Impermeabilização planejada	Autorização prévia da assembleia
Útil	Cobertura de vagas, sistema de segurança	Maioria dos condôminos
Voluptuária	Paisagismo novo, decoração	Dois terços dos condôminos

Os parágrafos 2º e 3º do artigo 1.341 tratam das obras necessárias com despesas excessivas. Se forem urgentes, o síndico pode agir e deve avisar a assembleia, convocada logo em seguida. Se não forem urgentes, só podem ser feitas depois de aprovadas em assembleia especialmente convocada.

Na dúvida sobre a classificação, a prudência manda levar à assembleia. Uma obra necessária aprovada em votação ganha respaldo. Uma obra útil tratada como necessária pode ser questionada.

Acréscimos e novas construções

Duas regras complementam o artigo 1.341:

• Acréscimos em áreas comuns para facilitar ou ampliar o uso, como construir um novo espaço de lazer, exigem dois terços dos votos dos condôminos (artigo 1.342). A lei proíbe construções que prejudiquem o uso das unidades ou das áreas comuns por qualquer condômino.
• Novo pavimento ou novo edifício no terreno comum, para criar novas unidades, exige a unanimidade dos condôminos (artigo 1.343).

Outras decisões com quórum especial

Algumas deliberações aparecem com frequência junto das obras:

• Alterar a convenção ou mudar a destinação do edifício ou de uma unidade: dois terços dos votos dos condôminos (artigo 1.351, com redação da Lei 14.405/2022).
• Destituir o síndico que praticar irregularidades, não prestar contas ou não administrar bem: maioria absoluta dos membros da assembleia especialmente convocada (artigo 1.349).

Quem pode votar

Pelo artigo 1.335, inciso III, o condômino vota estando quite com o condomínio. Quem está em atraso pode participar e falar, mas não vota. Vale conferir a lista de adimplência antes da assembleia, com discrição, sem expor ninguém.

E um cuidado básico: a assembleia não pode deliberar se todos os condôminos não forem convocados (artigo 1.354). Guarde os comprovantes de envio do edital.

Quando o quórum especial não é atingido: sessão permanente

Obras úteis e voluptuárias muitas vezes esbarram na falta de gente. A Lei 14.309/2022 incluiu no artigo 1.353 uma saída: a sessão permanente.

Se o quórum especial não for alcançado, a maioria dos presentes pode autorizar o presidente a converter a reunião em sessão permanente, desde que:

1. sejam marcadas data e hora da continuação, em até 60 dias, com as deliberações pendentes identificadas;
2. os presentes fiquem convocados e as unidades ausentes sejam convocadas na forma da convenção;
3. seja lavrada ata parcial com os argumentos apresentados, enviada aos ausentes;
4. a votação continue no dia marcado, com a ata consolidada ao final.

Os votos dados na primeira sessão ficam registrados. A sessão pode ser prorrogada quantas vezes for preciso, desde que a assembleia termine em até 90 dias contados da abertura.

Assembleia virtual e híbrida

A mesma Lei 14.309/2022 criou o artigo 1.354-A, que permite convocar, realizar e votar assembleias de forma eletrônica. As condições são duas: a convenção não pode proibir, e os condôminos precisam ter preservados os direitos de voz, debate e voto.

Alguns pontos práticos do artigo:

• O edital deve informar que a assembleia será eletrônica e explicar como acessar, se manifestar e votar.
• A administração não responde por falhas no equipamento ou na internet do condômino.
• A ata, também eletrônica, só é lavrada depois da soma e divulgação de todos os votos.
• A assembleia pode ser híbrida, com participação presencial e virtual ao mesmo tempo.
• Regras complementares podem entrar no regimento interno, aprovadas por maioria simples dos presentes em assembleia convocada para isso.

Para obras que dependem de quórum alto, o formato virtual costuma ajudar. Quem não iria ao salão de festas numa noite de terça pode votar do celular.

Checklist para uma votação sem sustos

• Leia a convenção e confirme a forma de voto e os quóruns próprios.
• Classifique a obra com apoio técnico e registre essa classificação.
• Envie edital para todos, com pauta clara e orçamentos anexos.
• Confira a lista de presença e de adimplência.
• Registre em ata o quórum alcançado e o resultado de cada item.

Se a obra depender de uma forma de pagamento, como fundo de obras ou antecipação de receita, vote as duas coisas na mesma pauta. Comparamos as alternativas em Obra no condomínio sem dinheiro em caixa.

Em resumo

• A regra geral é maioria dos presentes, com metade das frações ideais em primeira convocação (Código Civil, arts. 1.352 e 1.353).
• Obras úteis pedem maioria dos condôminos; voluptuárias e acréscimos, dois terços; novas unidades, unanimidade (arts. 1.341 a 1.343).
• Obras necessárias podem ser feitas pelo síndico, mas as de valor alto e não urgentes precisam de assembleia antes.
• A sessão permanente dá até 90 dias para alcançar um quórum especial.
• A assembleia virtual é válida se a convenção não proibir e o direito de voz e voto for preservado (art. 1.354-A).

Este conteúdo é informativo e não substitui a orientação de um advogado.